Przy planowaniu usytuowania budynku na działce budowlanej oraz jego budowie należy zachować odpowiednie odległości od granicy działki budowlanej.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Niezależnie od tego czy działka granicząca z działką budowlaną posiada charakter działki budowlanej, zawsze przy planowaniu i wznoszeniu budynku należy uwzględniać warunki techniczne w zakresie odległości budynku od granicy działki budowlanej, na której usytuowany jest budynek.
Szczegółowe wytyczne w zakresie posadowienia budynku na działce budowlanej i jego odległości od granicy tej działki określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Przepisy w/w rozporządzenia stosuje się nie tylko przy projektowaniu, budowie i przebudowie budynków, ale również przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, jak również związanych z nimi urządzeń budowlanych.
Dodatkowo ustawodawca, mając na uwadze skłonność do różnych interpretacji pojęcia „działka budowlana” oraz określenia „odległość budynku od granicy działki”, doprecyzował je poprzez wprowadzenie stosownych definicji i określeń.
W myśl przepisów rozporządzenia przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć (§ 3 w/w Rozporządzenia):
„nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.”
Jak ustala się odległość budynku od granicy działki?
Wraz ze zmianą przepisów w sprawie warunków, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ustawodawca uściślił sposób określenia odległości budynku od granicy działki.
W świetle obowiązujących przepisów odległość ta jest odległością zawartą pomiędzy budynkiem a granicą działki budowlanej, na której znajduje się budynek. Odległość tę mierzy się w poziomie w miejscu najmniejszego oddalenia budynku od granicy działki, na której leży budynek.
Z uwagi na powyższe, przy ustalaniu odległości budynku od granicy działki, nie ma znaczenia czy działka sąsiednia jest działką budowlaną czy też nie.
Przeczytaj: Pozwolenie na budowę – jak uzyskać?
Minimalna odległość budynku od granicy działki
Minimalna odległość budynku od granicy działki została uregulowana w § 12 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, budynek na działce budowlanej może być sytuowany od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. Wskazane 4 m dotyczą również okna dachowego zwróconego w stronę tej granicy;
- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Kiedy możliwa jest budowa domu w odległości 1,5 m od granicy działki?
Dopuszcza się usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.
Ponadto, ściana budynku oddalonego od granicy sąsiedniej działki w odległości 1,5 m nie może mieć okien i drzwi.
W sytuacji, gdy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Może zaistnieć sytuacja, w której koniecznym będzie posadowienie budynku w odległości 1,5 m od granicy działki i zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy. W takim przypadku wymagane jest uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
Czy można wybudować dom na granicy działki?
Prawo budowlane nie zakazuje sytuowania budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej. Jednakże, aby budynek mógł być posadowiony przy granicy działki muszą być spełnione następujące warunki:
- budynek będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce,
- jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Odległość budynku, obiektów budowlanych od działki drogowej
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, § 12. ust. 10 – budynki usytuowane na działce budowlanej mogą być na niej posadowione w dowolnej odległości od „działki drogowej”.
Odległość obiektów budowlanych od działki drogowej regulują przepisy Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, Art. 43, którego treść brzmi:
„Obiekty budowlane przy drogach oraz niebędące obiektami budowlanymi reklamy umieszczone przy drogach poza obszarami zabudowanymi, powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, co najmniej:
| Lp. | Rodzaj drogi | W terenie zabudowy | Poza terenem zabudowy |
| 1. | Autostrada | 30 m | 50 m |
| 2. | Droga ekspresowa | 20 m | 40 m |
| 3. | Droga ogólnodostępna: a) Krajowa b) Wojewódzka, powiatowa c) Gminna | 10 m 8 m 6 m | 25 m 20 m 15 m |
Przeczytaj: Mapa z numerami i granicami działek
Pozostałe ustalenia dotyczące sytuowania budynku
Odległość budynku od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
- 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;
- 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.
Dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m, jeżeli takie warunki zostały uwzględnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Podstawa prawna:
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
- Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
Foto: Pixabay.com
